拝啓
時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。
平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。
さて、誠に勝手ではございますが、弊社では下記の期間を元旦節休暇とさせていただきます。
ご迷惑をおかけしますが、何卒ご理解、ご協力を賜りますようお願い申し上げます。
敬具
記
2012年12月30日（日）～2013年1月3日（木）
※なお、2013月1月4日（金）から平常通り営業いたします。
以 上
カテゴリー: 上海情報
中秋節休暇及び国慶節休暇のお知らせ
拝啓
時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。
平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。
さて、誠に勝手ではございますが、弊社では下記の期間を中秋節休暇及び国慶節休暇とさせていただきます。
ご迷惑をおかけしますが、何卒ご理解、ご協力を賜りますようお願い申し上げます。
敬具
記
中秋節休暇：9月30日(日)
国慶節休暇：10月１日(月)～7日(日)
※なお、2012月10月8日（月）から平常通り営業いたします。
以 上
弊社の記事が新聞に取り上げられました！！
弊社の記事が新聞に取り上げられました！！
アフターサービスの充実で５０００戸管理目指す
２００９年に進出した上海で着実に管理戸数を増やしつつあるのが、シノケン（本社：福岡県福岡市）の上海現地法人、シノケン上海だ。管理戸数は現在２５００戸。早期に５０００戸の大台に乗せるのが課題。現地で責任者を務める蓑田正一郎氏に話を聞いた。
一年で求められる成果
「こちらの管理委託契約は１年が一般的。ですから一年後に更新してもらう確率をいかに高めるかがポイントです」
こう語るのは、シノケン上海の蓑田正一郎氏だ。オフィスがあるのは、上海市内の一等地、静安区。ダイキン工業や富士通といった大企業も入居するビルだ。
蓑田氏によると、上海のオーナーは、１年ごとに管理会社を変えるのが一般的だという。理由は二つだ。長期保育の考えが無いのと、管理会社に対して短期で成果を求める傾向が強いためだという。このため、入居率を維持し収益性を高めることで２年目以降の管理を受託することが、管理戸数を積み上げていく上で重要となる。シノケン上海のオーナー更新率は、７５%~８０%。ほとんどが１年で契約終了となる現地では、かなり高い数字だといえる。
「もともと日本人は部屋をきれいに使ってくれるという期待があるため、当社のように日本人仲介に強い会社は人気があります」とは蓑田氏。入居者の９９%は日本人。大手企業の駐在員やビジネスマンがほとんどを占める。入居率は８０%で、入居者のリピート率も７５%~８０%だという。オーナー募集の方法はもっぱら公告。しかしうたい文句は｢管理受託｣ではなく、「日本人の入居者募集」だ。地元の飲食店などで配布される日本語のフリーペーパーに、｢入居者募集｣の広告を出すと、それを見たオーナーから｢日本人が入居するなら物件を預けてもいい｣と問い合わせが入るのだという。
中国人社員の意識改革
アフターメンテナンスにこだわる同社だが、｢入り口のもうけではなく、成約後の管理こそ大事だ｣と中国人社員に根付かせるのには苦労したと語る蓑田氏。
「営業時間外は携帯に入居者やオーナーからの電話が掛かってくるようにしてあります。夜中であっても対応するわたしの姿を、当初現地スタッフは“信じられない”といった顔で見ていました」と振り返る。
しかし、アフターサービスの充実が結果的に、管理拡大や次のビジネスへのきっかけになると、徐々にではあるが伝わりつつあるという。以前は、入居者が付けばよかったが、最近は、契約時に室内設備の点検や不具合をチェックしてくるスタッフも出てきたため、入居の初期段階でトラブルを抑止できるようになった。蓑田氏が上海に来たばかりの頃は、月間６０件を超えていた緊急電話だが、現在では月２０件程度まで減ってきているという。「とにかくエアコンの故障や水漏れトラブルは後を絶ちません。ここでのトラブル対応に慣れたら、どこの国でも働けそうな気がします」。２５００戸すべての室内が頭に入っているほど訪問したという蓑田氏。今後、上海で培った管理術を背景に、エリア拡大にも意欲的だ。篠原英明社長は、「上海から香港までの沿岸部主要都市に拠点をつくりたい」と明言しており、今後上海での経験が生かされていくと考えられる。
決裁早い地元企業のスピードに仰天
２５歳の時、篠原社長の一声で上海に来ました。こちらに来て驚いたのは、オーナー企業が多く、とにかく決裁が早いこと。不動産の場合、「買うかどうかはその場で決めて、その後用途を考える」という人も多いです。日本企業のように物事が決まるまで時間が掛かったり、稟議（りんぎ）書が回るのに何人ものハンコが必要なことはありません。ですから、もたもたしていると、売買にしろ管理にしろいい物件をつかむことはできません。
当社の場合、社長が月に一度は上海に来て決断をしてくれるので助かっています。取引先からも「中国企業のようだ」と言われるほどです。
シノケン上海 蓑田 正一郎氏（31）
国慶節休暇に関するお知らせ
拝啓
時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。
平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。
さて、誠に勝手ではございますが、弊社では下記の期間を国慶節休暇とさせていただきます。
ご迷惑をおかけしますが、何卒ご理解、ご協力を賜りますようお願い申し上げます。
敬具
記
国慶節休暇：2011年10月1日（土） ～ 2011年10月7日（金）
※なお、2011月10月8日（土）から平常通り営業いたします。
以 上
「東北地方太平洋沖地震」の影響に関するお知らせ及び被災地・被災者への支援について
謹んで「東北地方太平洋沖地震」の被災者の皆様へお見舞い申し上げます。
一日も早い被災地の復興を心よりお祈り申し上げます。
当社グループでは、被災者の皆様を支援してまいります。
春節休暇に関するお知らせ
平素より大変お世話になっております。
シノケン不動産では下記の日程で春節休暇を頂きます。
ご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご容赦頂きますようお願い申し上げます。
春節休暇 ： 2011 年 2 月 1 日 午後 ～ 2011 年 2 月 8 日
通常営業 ： 2011 年 2 月 9 日 ～
以上何卒よろしくお願いいたします。
雑誌【不動産鑑定1月号】に弊社の不動産鑑定士の記事が掲載されています！！
芝田 優巳（しばた ゆうじ）
（株）シノケングループ 経営企画部 海外事業室課長。
不動産鑑定士、税理士。上海在任歴4年。
早稲田大学大学院商学研究科修了。
野村不動産（株）でオフィスリーシング、都市開発コンサルティングなど、あおぞら銀行（旧日本債権信用銀行）で不動産鑑定評価、不動産投資分析、企業財務分析などを行った後、2006年から上海で中国不動産ビジネスに関わる。
中国では、不動産コンサルティング会社で不動産市場調査、鑑定評価、不動産投資コンサルティング業務、JVのアレンジメントなどを経験。昨年、（株）シノケングループに入社し、中国不動産投資コンサルティングなどを行う一方、中国人向け日本不動産投資コンサルティング業務も行うなど、現在は、日中両国の不動産ビジネスに携わっている。（記事に関するお問合せ・感想・取り上げて欲しい話題、中国ビジネスに関するお問合せなど、y-shibata@shinoken.co.jp までご自由にご連絡ください。
上海通信1月号記事
上海ディズニーランドがついに着工
米ウォルト･ディズニー社との協力協定締結
昨年の１１月、米ウォルト･ディズニー社（以下、｢ディズニー社｣と言います）と、上海ディズニーランドプロジェクトの開発･運営管理を行う上海申迪（集団）有限公司が協力協定を締結しました。これにより、上海ディズニーランドプロジェクトによる基本的な交渉は終了し、本格的に建設が始まることになりました。
世界最大のテーマパーク建設に関する協定締結を、１０月で終了した上海万博後としたのは、万博だけでは終わらず、今後も引き続いて、グローバルな大都市へと躍進する上海を世界にアピールする狙いもあったのかもしれません。
上海ディズニーランドは、中国本土では初めて、アジアで３番目、世界でも６番目のディズニーランドとなります。
上海市は、２０１１年から始まる｢第１２次５ケ年計画｣のテーマのひとつとして経済構造の転換を掲げています。上海ディズニーランドは、経済構造転換の象徴と言われています。上海ディズニーランドの建設が、経済構造転換の主要目標である、消費と民生重視の低炭素型サービス経済体の育成を強力に推進するものとして期待されています。
また、上海では、虹橋空港周辺総合交通ターミナル開発、上海万博跡地開発と並び、上海ディズニーランド計画地を含めた国際観光リゾート区（中国語で、｢上海国際旅遊度暇区｣）開発が｢第１２次５ケ年計画｣の重点開発に指定されています。
世界最大を目指す上海ディズニーランド
上海市と浦東新区は、上海ディズニーランド建設費用約２４５億元を含め、周辺の交通インフラ建設費用も合わせて約１,０００億元の資金を投入する予定になっています。
第一期工事は、早ければ２０１４年にも完了する予定となっています。建設工事予定地は、過去にあった住宅の取り壊しも終わり、整地作業も終わっています。また、第二期･第三期工事予定地の土地も、既に収用されているようです。
２００９年１１月に、上海市がディズニーランドの建設を認可しましたが、その際、公表されたディズニーランド計画地の面積は、世界でも最も狭い香港ディズニーランドよりも小さいものでした。香港紙の報道によれば、認可した開発面積が香港ディズニーランドより小さかったのは、香港ディズニーランドに対する香港政府への配慮があったとも言われています。
現在では、上海ディズニーランド用地として収容された土地は４平方キロメートルを超え、第三期工事完成時には世界最大のディズニーランドを目指すとも報道されています。香港ディズニーランドが１.２６平方キロメートル、パリのユーロディズニーランドが１.９５平方キロメートル、東京ディズニーランドでも２.０１平方キロメートルですから、いかに大きいかがお分かりいただけると思います。
観光客数は、第一期完成時で１,０００万人以上、第三期（全期）完成後では３,０００万人以上を見込んでいるようです。
報道によれば、上海ディズニーランドプロジェクトチームが２００１年に米オーランドにあるディズニーランドを視察したそうです。
視察の際、オーランド市政府は1960年代、現地経済を発展させる目的でディズニーランドの建設を決定、5年後には開園し、開園後は、オーランドはまたたく間に、一農業都市から重要観光都市への変貌を遂げたこと、また、就業人口の80％が直接・間接的にディズニーワールドのサービス業に携わり、オーランドの観光収入は、今では、年間100億ドルに達しているということなどが分かったとのことです。プロジェクトチームは、ディズニーランドは小型で手軽なものであってはいけず、大型の施設であってはじめて、来場者が存分に楽しめ、一定規模の経済効果があるものとなる、と結論付けたようです。ちなみに、オーランドのディズニーランドは約１２２平方キロメートルもあるようです。
中国国内の１３億人という人口の多さは、ディズニー社にとっても大きな魅力であったことでしょう。
加えて、上海を中心とした長江デルタ地区の潜在能力の高さが、上海でのディズニーランド建設を後押ししたのではないかと思います。
２００９年の、中国の1人当たり名目ＧＤＰは３,６８７米ドルでしたが、地域別で見ると、上海がトップの１１,５６３米ドル、浙江省が６,４９０米ドル、江蘇省が６,４７５米ドルと、長江デルタ地区に位置している３地域の1人当たりＧＤＰは突出しています。更に、この３地域の人口を合わせると約１億５,０００万人となり、日本の総人口数より多いことが分かります。
マカオのカジノ収入が、カジノの本場ラスベガスを上回ったのも、周辺エリア（珠江デルタエリア）の人口の多さと消費意欲の高さがあったからだと考えられます。マカオのカジノビジネスの成功要因のひとつを周辺エリアの人口の多さと消費意欲の高さととらえるならば、上海ディズニーランドが順調にいけば、東京ディズニーランドの観光客数を上回るのも時間の問題でしょう。
上海ディズニーランド建設により注目を集めた川沙
２００９年に、上海市が上海ディズニーランドの建設を認可し、ディズニーランド建設がより現実味を帯びてから、ディズニーランドがある川沙というエリアに注目が集まりました、
川沙は、浦東空港からは最も近い（上海市では最も東に位置する）住宅エリアで、上海市の郊外の中での中心街として発展してきたところです。とはいえ、国際都市上海とは思えないほどのローカルチックな街で、今でも、中国の昔ながらの風景を見ることができます。
ディズニーランドの建設認可がおりてから、住宅価格は急上昇し、認可の発表前は１２,０００～１５,０００元/㎡であったものが、発表後は、上海の平均住宅価格並みの２０,０００元/㎡前後まで上昇しました。２０１０年４月に出された国１０条の影響で、価格は落ち着きましたが、１万元台後半/㎡の水準を維持していました。
今回、ディズニー社との協力協定が締結されたことにより、川沙が再び注目を集めました。
地元の仲介業者の話では、電話での問い合わせが倍増し、価格もすぐに１～２,０００元/㎡程度上がったとの報道もありましたが、今回は、住宅価格が急激に上がることはなく、すぐに落ち着きました。川沙で住宅を購入する人は、投資目的というよりも、いまだに、地元の人や仕事で当地にやってきた人が多く、このような方達が購入できる不動産価格には限界があること、また、投資目的で購入したいという人がいたとしても、２０１０年１０月に発表された上海政府の新政策（一定期間、購入できる部屋を１部屋に限定するという政策）を考慮し、購入を控えた人が多かったからだと思われます。
一方で、家賃は上昇傾向にあるので、川沙の不動産物件の投資価値は上昇しているとも言えます。
ディズニーランド計画地は、浦東空港から車で１５分程度、市中心部からは４～５０分程度のところに位置しています。また、開園までには、地下鉄１１号線がディズニーランドまで延伸する計画がありますので、アクセスも比較的良いのではないかと思います。
上海市政府は、計画地選定にあたっては、浦東空港から大型バスで１０分程度で移動できる場所を条件としてあげているという報道もありましたので、上海市政府が概ね意図していた場所を選定できたということになります。
第一期工事は、黄楼鎮旗杆村というところにある「川沙Ａ―1地」で、面積は1.16平方キロメートルあります。先日、第一期工事が行われる計画地を視察してきましたが、現在、既に工事が進められており、大型トラックが計画地を頻繁に行き来していました。まだ何もないだだっ広いだけの土地に見えるこの土地にディズニーランドができるのかと思うと何とも不思議な気分になりました。
第一期工事の目玉は「水」となる予定で、面積が0.39平方キロメートル、周囲の長さが約5.5キロメートルの「湖」が建設されると報道されています。
川沙という地名からも想像いただけるように、計画地内にも、川が多く流れています。自然の少ない上海では、川や海、山や公園などの自然が、貴重な資源として重宝されます。住宅開発においても、川沿いに建てられるマンションは非常に人気があります。この貴重な資源を生かしてディズニーランドを開発すれば、中国人の心をとらえる素晴らしいモノができあがるのではないでしょうか？
上海ディズニーランド建設により注目を集めた業態
ディズニー社との協力協定が締結されたことにより、再び注目を集めたのは、川沙の不動産ばかりではありません。
報道では、上海ディズニーランドの建設は約１００社の上場企業に恩恵をもたらすと言われています。
上海証券のアナリストは、契約締結段階では土地、インフラ整備、観光業、建設期は商業・小売、飲食、観光、交通、開園時には印刷、メディア、特許商品などの分野が恩恵を受けることになると予想しています。
ディズニーランドを成功させるためには、周辺のインフラ整備やホテル･商業施設の整備は欠かせないでしょう。したがい、これら関連業界への波及効果は計り知れないと思います。
現状でも、川沙エリアは、ひとつの物流拠点となっており、高架路を使えば、上海市内への移動は比較的便利とも言えますが、高架路や大きい通りを除けば、狭くまだ整備されていない道も多く残ります。上海万博開幕までに、万博会場周辺の道路整備が急ピッチで行われたように、ディズニーランド開園までには、ディズニーランド周辺の道路関連の整備が進み、交通の近代化が進むものと思われます。
商業施設については、川沙に国際レベルの商業施設が少ないため、施設を作るだけでなく、どうサービスを提供し、地域にどう溶け込んでいくかが大きな課題だと思われます。川沙で目をひく最新大型商業施設は、２０１０年６月に駅近くにオープンしたＭａｘ Ｍａｌｌ（緑地東海岸）くらいです。Ｍａｘ Ｍａｌｌは、上海の大手デベロッパーである緑地集団が上海の各地に展開している複合商業施設です。川沙のＭａｘ Ｍａｌｌにも、オフィスビル２棟に映画館、各種商業施設のほか、国際的なホテルであるハワードジョンソン（ＨｏｗａｒｄＪｏｈｎｓｏｎ）があります。先日取材に訪れた日は、川沙の中心部にあるローカル商業店舗街のにぎやかさとは裏腹に、休日でもあるにもかかわらず、人はまばらでした。これは、駅から近いとは言っても、川沙のローカル商業店舗が集まる中心部から離れていることだけではなく、現状では、Ｍａｘ Ｍａｌｌのような最新大型商業施設が受け入れられる土壌が、川沙では育っていないことも原因のひとつなのではないでしょうか？
上海万博開幕までにも、万博会場周辺を中心に、観光客を受け入れるためのホテルが林立しました。ディズニーランド周辺でも、今後、急ピッチで、国内外の観光客を受け入れるホテルが建てられていくと思われます。万博会場周辺に建てられたホテルは、あくまでも、万博に来る観光客を受け入れるために建てた臨時宿泊施設的な側面もあり、万博後は稼働率も低下していますが、ディズニーランドが開園すれば、ホテル業界も再び活性化するのではないかと思われます。
現在の川沙エリアには、バジェットホテル（中国語では、｢経済型酒店｣）が多く見受けられます。代表的なものに、｢錦江之星（Ｊｉｎｊｉａｎｇ Ｉｎｎ）｣｢如家快捷酒店（Ｈｏｍｅ Ｉｎ｣｢漢庭連鎖酒店（Ｈａｎｔｉｎｇ Ｈｏｔｅｌ）｣｢Ｍｏｔｅｌ１６８｣｢速８（Ｓｕｐｅｒ８）｣があります。これらのバジェットホテルは、都心中心部よりも、中心部の周辺や郊外で多く展開されています。部屋はこぎれいにし、コンパクトで余分なモノは排除しており、１泊２００～３５０元（２,５００～４,０００円）程度です。上海では、安いホテル･旅館であれば１泊１００元（１,２５０円）前後のもあるので、そこから見ればやや高いのですが、４ツ星、５ツ星ホテルから見れば値段は格安で、ビジネスマンなどに非常に人気があり、ここ４、５年で急成長しています。急成長したホテルチェーンの特徴は、どの会社もブランド力と資金力を併せ持っていることです。Ｍｏｔｅｌ１６８は、モルガンスタンレーが出資しており、既存の工場や倉庫をリノベーションしてホテル仕様にするというビジネスモデルで、またたく間に全国に店舗を増やしていきました。
道路などインフラも整備され、国際レベルのホテル･商業施設が建てられるようになれば、今後、必然的に周辺の地価は上昇していくことになると思われます。ディズニーランドが開園すれば、ディズニーランド関連で新たに就業すると言われる約１３万人を受け入れるための住宅も必要になります。就業者は、地元の人に限らないでしょうから、これまでよりも品質の高い住宅を供給する必要になってくると思われます。そうなれば、川沙の平均住宅価格や住宅家賃も上昇することが予想されます。
上海ディズニーランドに期待すること
上海では２０年ほど前に、中国版「ユニバーサル・スタジオ（環球楽園）」「アメリカンドリーム（美国夢幻楽園）」が前後して開園し、開業当初はにぎわったそうなのですが、中国市場に馴染めずいずれも失敗に終わったという苦い経験があります。
ディズニーランドが成功するかは、中国市場に馴染み、いかに中国人の心をとらえたものを作れるかがカギと言えそうです。
ディズニーランドが成功するかは、中国市場に馴染み、いかに中国人の心をとらえたものを作れるかがカギと言えそうです。
上海万博の開催は、上海に、交通インフラの整備（特に、地下鉄網の発達）とともに、マナーの改善などに大きく貢献しました。私が２００４年に上海を初めて訪れた際には、中国人のマナーの悪さに唖然としました。今では日本でも当たり前になった、エスカレーターの（東京では）左側に立つというマナーも、この国では何十年先になるのだろうかと感じました（私は、大学の卒業旅行でアメリカに行き、その際、エスカレーターの端に寄って立っているアメリカ人を見て、日本はまだ遅れているなと感じました。それから、日本人が、エスカレーターの端に立つようになるまで１０年かかりました）。上海万博期間中に、エレベーターでは右側に立つようにというマナー向上運動が行われた結果、混雑時を除けば、市中心部では、エスカレーターの右側に立つようになるなど、マナーが向上しました。
専門家によると、上海ディズニーランドの開業が上海市の観光業にもたらす寄与度は１０％以上、上海市の域内総生産（ＧＤＰ）への寄与度は１％強に達するそうです。
ディズニーランド建設が、上海に大きな経済効果をもたらすことのみならず、サービスの向上や、文化レベルの向上に大きく寄与することを願ってやみません。
雑誌【不動産鑑定11月号】に弊社の不動産鑑定士の記事が掲載されています！！
芝田 優巳（しばた ゆうじ）
㈱シノケングループ 経営企画部 海外事業室 課長。
不動産鑑定士、税理士。上海在任歴4年。
早稲田大学大学院商学研究科修了。
野村不動産㈱でオフィスリーシング、都市開発コンサルティングなど、あおぞら銀行（旧日本債権信用銀行）で不動産鑑定評価、不動産投資分析、企業財務分析などを行った後、2006年から上海で中国不動産ビジネスに関わる。
中国では、不動産コンサルティング会社で不動産市場調査、鑑定評価、不動産投資コンサルティング業務、JVのアレンジメントなどを経験。昨年、㈱シノケングループに入社し、中国不動産投資コンサルティングなどを行う一方、中国人向け日本不動産投資コンサルティング業務も行うなど、現在は、日中両国の不動産ビジネスに携わっている。（記事に関するお問い合わせ、感想、取り上げて欲しい話題、中国ビジネスに関するお問い合わせなど、 y-shibata@shinoken.co.jp までご自由にご連絡ください）
上海通信11月号記事
上海発展のカギを握る副都心計画
上海市の副都心構想
上海市は、あくまでも｢市｣であるため、日本の感覚では、たいして大きくないのでは？と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、中国でいう｢市｣は、日本の都道府県にあたります。上海の面積は６,３４０平方キロメートルで東京の約２.６倍、人口は約２,０００万人です。東京の人口は約１,３００万人ですから、上海は、人口でも東京を大きく上回ります。
上海の人口分布図を見ると、中心部に偏っており、都市機能を分散させると共に、人口を郊外に分散させるという政策が採られています。
上海市全体都市計画（１９９９年～２０２０年）でも、上海市政府がある人民広場（地名です）を中心に、４つの副都心を建設する構想が盛り込まれています。
４つの副都心は、上海のへそとも言える人民広場を中心に、ほぼ四方に分布します。
副都心は、徐家匯（人民広場の南西）、五角場（人民広場の北東）、浦東花木（人民広場の南東）、真如（人民広場の北西）の４つです。
それぞれの計画規模は、徐家匯が約２.２平方キロメートル、五角場が約２.２平方キロメートル、浦東花木が約２.０平方キロメートル、真如が約１.６平方キロメートルです。
４つのエリアは、計画の発表前は、単なる上海の郊外でしかありませんでした。
今回は、今後の上海発展のカギを握るとも言える、４つの副都心についてご紹介させていただきたいと思います。
副都心として最初に開発が進んだ徐家匯
徐家匯は、『トータルサービスの行き届いた、現代都市』というコンセプトの下、４つの副都心の中で最も早く再開発が進められました。現在では、上海市の交通の中枢エリアにもなり、上海の渋谷とも言われるほどに発展し、学生や若い夫婦などを中心に大変な賑わいを見せています。
徐家匯は、９０年代までは、低層住宅が密集するエリアでしかなく、上海交通大学（中国有数の名門校）や徐家匯天主堂などのほか目立つ建物はありませんでしたが、現在では、上海を代表する｢太平洋百貨｣｢東方商廈｣｢美羅城（Ｍｅｔｒｏ Ｃｉｔｙ）｣｢港匯広場｣｢匯金広場｣など有名百貨店が集積し、グレードの高いオフィスビル、五ツ星ホテル、娯楽施設、コンピューターショップなどが建てられ、上海有数の繁華街へと変貌を遂げました。
変貌を遂げた徐家匯の象徴とも言えるのが、ハイグレードオフィス｢港匯広場（Ｇｒａｎｄ Ｇａｔｅｗａｙ）｣です。
｢港匯広場｣は、香港系大手デベロッパーである恒隆集団（Hang Lung Group Ltd.）が建設したものです。
恒隆集団は、上海で最も有名なオフィスビルのひとつで、高級ショッピングロード南京西路のランドマーク的な建物である｢恒隆広場（Ｐｌａｚａ６６）｣を建設したデベロッパーです。恒隆集団が副都心計画に加わったことが、徐家匯をここまで成長させた要因のひとつになっているとも言えると思います。
徐家匯エリアには、大学生や外国人留学生のほか、日本人をはじめ多くの外資系企業の駐在員が住んでおり、現地の日本人にもなじみの深いエリアになっています。
前述した美羅城の地下１階に、既存の商業施設をリニューアルし，日系のショップを集めた｢五番街｣が今年の８月にオープンしました。日系以外のショップもありますが、｢無印良品｣、雑貨店｢フランフラン｣、ベーカリー｢ドンク｣、抹茶カフェ「ナナズ・グリーンティーカフェ」、ドラッグストア「セガミ」、下着専門店「ピーチ・ジョン」、ソフトクリームスタンド「神戸六甲牧場」、｢日比谷花壇｣、など、日系のショップも多く入居しています。
テナントには、中国初進出の日系ショップも多いのが特徴です。徐家匯は、既に成熟し、上海を代表するエリアとなっており、テナントから見れば、初進出するなら出店して間違いのないエリアとして認識されているのでしょう。
弊社の顧客の中にも｢五番街｣に出店したいという方が何社かいらっしゃり、オーナー（デベロッパー）とも交渉しましたが、オーナーは、非常に強気でした。というのは、美羅城は、非常に人気のある商業施設で、既存入居テナントのうちピザハットやスターバックスは美羅城店が世界で最も売上が高い店舗となっていると言われるほど集客力があるからです。オーナーサイドは、初進出よりも実績のあるテナントを求めていたため、今回中国へ初進出を果たした店舗はオーナーとの交渉は大変だったことと思います。こういうケースでは、要求される賃料も高くなりがちですが、上海で最初からこのような一等地に進出できるチャンスは非常に稀であり、かつ、１店舗目の店舗が美羅城にあることをアピールすることで２店舗目を他のエリアに出店するときの出店交渉が容易になる、という事情を理解して高い賃料を払う決断ができるかどうかが入居できるかどうかの最大のポイントになります。
先日も五番街に行きましたが、入居店舗のうちでは、「ナナズ・グリーンティーカフェ」に行列ができており、特に客が多かったのが印象的でした。同社は、「抹茶」という切り口から、誇りある日本の食文化や伝統を「日本のカフェ」として世代や国を超えて多くの人々に発信し続ける ― と考えられているようです。ここ中国ではお茶好きの人が多く、数十種類のお茶が飲める台湾系の喫茶店｢一茶一座｣が大人気なので、日本の抹茶も上海の人には受け入れられやすかったのでしょう。
商業施設の規模では徐家匯を超えるほどに成長した五角場
五角場は、ロータリーを中心に５本の大きな道路が走る交通の要所であり、同済大学、復旦大学、財経大学など中国でも有名な大学が集積している文化教育エリアでもあります。
こうした特性を活かし、上海市内の中央ビジネス機能のうち、知識創造型ビジネスを同エリアに分散させるなどの特色のある都市造りをコンセプトに五角場の開発が進められました。
五角場は、今でこそ地下鉄（１０号線）も開通し、都心部へのアクセスも改善されたものの、かつては交通の便が悪く、エリア内には、低層住宅や中低レベルの商業施設・オフィスビルしかありませんでした。
五角場の開発は、徐家匯の再開発から遅れていたものの、五角場の中心を走る中環状線を覆うシンボリックな卵型のドームが完成した後、急ピッチで開発が進められ、２００６年１２月に総建築面積約３３.５万平方メートルの｢万達商業広場（Ｗａｎｄａ Ｐｌａｚａ）｣が、２００７年１月には総建築面積約１２.６万平方メートルの｢百聯又一城購物中心（Ｂａｉｌｉａｎ Ｙｏｕ Ｙｉ Ｃｈｅｎｇ Ｇｏｕｗｕ Ｚｈｏｎｇｘｉｎ）｣がオープンしました。｢万達｣は大連、｢百聯｣は上海の商業店舗関連企業のトップ企業であり、この２社が店舗をオープンさせたことで、五角場が、副都心のひとつとして開発が進められていることを市民に大きく印象付けました。
｢万達商業広場｣は、単体の商業施設としては上海市内最大規模を誇り、ウオールマート、巴黎春天（香港系百貨店）、ＨＯＬＡ家居（台湾系家具チェーン）、新華書城（中国系大型書店）、万達国際影城（映画館）、市内最大の宝石専門店｢黄金珠宝城｣などが入居しています。日系企業では、山崎パン、吉野家、味千ラーメン、サイゼリヤなどが出店しています。
｢百聯又一城購物中心｣は、若者向けの巨大ショッピングモールで、カジュアル衣料品やスポーツ用品店など、約５００店舗が入居し、７階にある上海最大のアイススケートリンクが目玉施設となっています。
知識創造型ビジネスを創出することが副都心化計画のコンセプトとして掲げられていましたが、｢創智天地｣と呼ばれるベンチャー企業を誘致するエリアも設けられるなど、ビジネスエリアも充実しました。「創智天地」の裏手には1935年に建築された「上海市体育場（通称：江湾体育場）」があります。江湾体育場は、２００５年に復元され、一般公開されています。五角場は、1930年代に計画された「大上海プロジェクト」においては、市の中心となる予定で、この江湾体育場は、上海を代表する体育設備として位置づけられ建築されました。戦時中は、旧日本軍の爆弾庫として使われたこともあったそうです。
また、五角場の背後（北方）には、新江湾というエリアがあります。このエリアは、五角場エリアの開発と共に、数年前より高級住宅エリアとして開発が急ピッチで進められました。住宅用地の入札には、外資系・中国系の大手不動産デベロッパーがこぞって参加し、土地の価格も急騰し、一時期は、｢パンより小麦粉の方が高い（マンションなど住宅売買単価よりも土地売買単価の方が高い）｣エリアとしてよく報道されていました。
浦東地区で唯一の副都心花木
上海は、黄浦江を挟み、西側を浦西、東側を浦東と呼びますが、花木は、副都心の中では唯一浦東に位置します。
花木というエリアは狭義では花木鎮のことを指し、上海で最大の公園である世紀公園（Ｃｅｎｔｕｒｙ Ｐａｒｋ。総面積は、約１４０ヘクタール）の南に位置します。花木エリアの副都心計画は、狭義の花木エリアと世紀公園周辺エリアを一体化して副都心とする計画となっています。
花木エリアの最大の特徴は、自然環境が少ない上海において、緑豊かで市民の憩いの場となっている世紀公園があることです。この公園周辺には外国人や中国の企業幹部などが多く住む高級住宅が建ち並ぶ、品のあるエリアとなっています。また、上海の中心部を東西に走り、虹橋空港と浦東空港を結ぶ、上海の大動脈とも言える地下鉄２号線が通っているため交通アクセスが非常に良く、上海の金融の中心である陸家嘴まで近いという優位性もあります。
既に、世紀公園北側には、聯洋地区と呼ばれる外国人が多く住む国際的な居住区ができあがっています。
また、世紀公園の西側には、日本人も多く住む新興住宅エリアがあり、日本人学校浦東校もあります。上海には約５万人の日本人がおり、世界でもっとも日本人が多く住む海外の都市となっています（来春、世界で初めて日本人学校高校部が開校されることも発表されています）。数年前までは、日本人学校が浦西地区にしかなかったため、お子様をお持ちの方々は、お子様の学校への通学を考慮し、浦西地区に住む方も多かったのですが、浦東地区にも学校ができたことで、お子様をお持ちの方の選択肢が広がり、浦東地区に住まれる方も増えました。浦東校の隣には、日本人向けサービスアパートもでき、周辺には日系の飲食店舗などもできるなど、日本人にとってはますます便利なエリアになっています。
狭義の花木エリアである花木鎮は、かつては農村部の中心鎮で、花木エリアの副都心計画エリアの中においては、開発が遅れていました。
以前は、花木鎮の周辺（世紀公園の南側）で目立った建物というと、国際博覧中心（国際会議場）くらいしかありませんでしたが、ここ数年、国際博覧中心周辺の開発が急ピッチで進みました。今年に入り、地下鉄７号線が国際博覧中心まで延伸し、ホテル、オフィス、ショッピングモールなどの開発が進められており（一部は既に竣工）、今後は、浦東を代表する一大商業エリアとなる予定です。
国際博覧中心周辺でもっとも大きな開発は、浦東ケリーセンターです。
浦東ケリーセンターは、総建築面積２３万平方メートルの複合施設で、５ツ星ホテル、オフィスビル、サービスアパートやショッピングモールのほか、メガ・スポーツクラブや子供向けの｢アドベンチャーゾーン｣などが設置される予定です。
５ツ星ホテルは、シャングリラホテルズ＆リゾーツが運営する｢ケリーセンターホテル浦東｣です。同グループにとっては、｢シャングリラ上海｣に続く上海での２軒目のホテルになります。ホテルは、総客室数が５７４室あり、上海環球金融中心（Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｗｏｒｌｄ ＦｉｎａｎｃｉａｌＣｅｎｔｅｒ）を設計したコーン・ペダーセン・フォックス・アソシエイツ社（Ｋｏｈｎ Ｐｅｄｅｒｓｅｎ Ｆｏｘ Ａｓｓｏｃｉａｔｅｓ ＰＣ）と香港系のアエダス社（ＡｅｄａｓＬｔｄ.）が設計を担当しました。
上海万博前のオープンを目指していましたが、まだ正式オープンはされていません。
最も開発が遅れている真如
真如は、既にご紹介させていただいた３つの副都心と比べると、全くと言って良いほど、副都心化するための開発が進んでいないエリアです。都市計画案が上海市政府から批准されたのも２００７年のことです。
真如も、花木と同様に、かつては農村部の中心鎮でした。
真如は、真如寺と、上海の代表的な水産市場である｢銅川水産市場｣があることで有名ですが、それ以外に特別目立ったものはなく、グレードの高いオフィスビルやマンションも現状では見当たりません。副都心として指定されていなければ、市中心部へのアクセスが比較的良いだけのひとつの郊外エリアにすぎません。
副都心のひとつとして指定された最大の理由は、上海市内の北西部の中では唯一、将来の交通の要所になり得るというポテンシャルを評価されたからです。
真如エリア周辺は、陸上交通の拠点としてはもともと優れた立地でした。上海－南京間など、上海と周辺都市を結ぶ２本の高速道路があるほか、２０４、３１２という２つの国道もあり、加えて、市中心部を囲むようにして走る高架路｢内環状線｣｢中環線｣｢外環線｣へのアクセスも非常に良い場所にあります。この優位性を活かしつつ、鉄道のアクセスを改善することができれば、上海市と上海周辺都市を結ぶ重要拠点となり得、副都心化することができると考えたのです。
計画通り、今年に入り１１号線が開通し、市中心部へのアクセスが改善されました。また、地下鉄開通に伴い、地下鉄｢上海西｣駅から鉄道滬寧線（中国語で、沪宁铁路）｢上海西｣駅へ乗り換えできるようになりました。滬寧線｢上海西｣駅は、滬寧線｢上海｣駅の隣駅であることもあり、３年程前から旅客扱いを休止していましたが、今年になりリニューアルし、旅客扱いを開始しました。再開発により上海西駅がよみがえり、将来は、このエリアの中心的役割を担うことが期待されています。
副都心化するためには、交通アクセスの改善のみでは足りず、他の副都心と同様に、大規模再開発を行う必要があります。真如の大規模開発を担うのが、世界的富豪の李嘉誠（Li Ka Shing）一族が経営する、香港最大の企業集団である長江グループのデベロッパー長江実業（集団）有限公司（英文社名：Cheung Kong (Holdings) Limited）と、長江系のコングロマリット香港最大手企業であるハチソン・ワンポア（英文社名:Hutchison Whampoa Limited）です。
長江グループは、上海で、オフィスビル・商業施設・ビラなど様々な用途で大規模開発を行っていますが、真如での開発は、グループにとっても最大級の開発となります。
長江グループが真如で予定している開発の総建築面積は約１１４万平方メートルで、３００メートル級のオフィスビルを中心に、五ツ星ホテルや住宅など１００～１５０メートルの建物が付近一帯に建てられる計画となっています。全てが竣工するのは２０１８年を予定しているため、真如が、他の3つの副都心と並んで、名実共に副都心となるにはまだ時間がかかりそうです。
都市計画によれば、他に、真如エリアのシンボルとも言える真如寺は保存されること、銅川水産市場が移転することなどが決まっています。
真如エリアの不動産は、市内の中心部から同距離に位置する他のエリアと比較すると割安感があります。加えて、副都心化計画があり、真如エリアの潜在力は大きいことは明らかであると言って、真如エリアの不動産投資を薦める記事、広告をよく目にしますが、これまでのところ副都心としての開発が進むからという理由で価格が上昇するという明確な動きはありません。しかしながら、開発が進むにつれ、真如エリアの都市力が増し、不動産の市場価値が上がるのはほぼ間違いないのではないかと思われます。
１１号線が開通したことにより、｢真如｣駅の先（嘉定区）も、市中心部への通勤圏内となったため、マンション開発が活発になってきています。前述したように、地下鉄１０号線の開通と五角場の副都心化に伴う再開発により、五角場の先にある新江湾というエリアのマンション価格が高騰しましたが、真如の先にある嘉定区のマンション価格がどう推移していくのかも注目に値するところです。
上海の４つの副都心は、それぞれが個性を持ち発展していますが、上海がより発展していくうえで、４つの副都心がそれぞれの役割を果たすことが不可欠であると思えます。４つの副都心が機能すれば、市内中心部と副都心、郊外とが有効に結び付けられ、都市としての厚みを増していくことと思われます。
『 全国賃貸住宅新聞 』に当社関連記事が掲載されています！！
【トッﾌﾟに迫る 上場企業の成長戦略】
中国人投資家向け不動産販売事業に着手 旅行会社と提携し確度の高い集客見込む
「月に一回程度は中国に出張します。本社のある福岡と、現地法人のある上海までは飛行機でおよそ一時間半。東京に行くのと同じか、それよりも身近な感覚で、思いたったらすぐに飛び立ちます」とシノケングループ（福岡県福岡市）の篠原英明社長は中国の可能性に注目し、事業展開に熱を入れる。必要とあればすぐに渡航できるように、パスポートを常に持ち歩いている。
日本に常駐スタッフを置き、中国人向けに物件の販売を行う同社だが、中国との縁は1998年にまでさかのぼる。シノケンの主力事業である投資用アパートに置く住宅設備の生産拠点を求めたのがきっかけだった。その後、不動産価格の上昇を受け中国不動産への投資がブームとなった2006年に香港企業に出資するなど、資本出資を通じて中国で足固めを行う。
その後、2009年には上海の不動産会社を100％子会社化。上海のメーン通り沿いのビルに店舗を構え、中国人投資家に日本の不動産仲介事業を開始した。
生産拠点としての足場固めが第一、日本人富裕層への中国不動産紹介が第二の波とすれば、同社の対中ビジネスは第三フェーズに入ったといえるだろう。中国の経済成長による富裕層の増加と国内のバブルに対するリスクヘッジの要請を背景にした日本の不動産投資ブームだ。今年8月には中国上海の旅行会社と業務提携し、中国人富裕層向けに日本の不動産を仲介する旅行ツアーなどの事業を開始すると発表し、業界を賑わせた。篠原社長は、中国人投資家向けに日本の不動産販売事業を立ち上げるにあたり、手探りで準備を進めてきたことを明かす。
「モデルケースとして1年間、中国に住む中国人に日本の物件を買ってもらい、取得から売却までの一連の流れに必要な手続きを確認しました」
中国人が日本の物件を取得した場合の登記、税務処理、売却時の手続きなど、一連の業務を通して行ったことでノウハウを身につけることができたという。
今後は、業務提携した上海の旅行会社と連携し、中国人富裕層への日本の不動産紹介業を本格化していく。来日前に中国現地で各個人の予算などをリサーチし、日本に来た時に紹介する物件の種類や規模を絞り込む。現状では、日本で紹介する物件は自社の開発物件ではなく、一般に流通している売買物件の紹介が中心だという。今年の販売目標は売上高５億円以上だ。
目先の不動産販売だけではない。篠原社長は、優秀な人材を発掘する場としても中国に期待している。
「今は、語学力を含めて優秀な中国の人材を発掘するチャンス。不動産販売の規模拡大に合わせて、中国現地で採用し、日本で勤務する人材を増やすことも検討しています」
足元では、主力事業の投資用新築アパートの業績が好調。不況のあおりを受けて年金や将来に不安を抱くサラリーマンからの需要を受け、今年12月期第2四半期連結会計期の業績では、2月に公表した売り上げ計画70億円を大幅に上回る87億1200万円を達成した。販売計画も164戸に対し、216戸と堅調に推移している。
好調なメーン事業で底堅さを見せる同社。中国ビジネスも主力事業として台頭させることが出来るか、篠原社長の挑戦は続く。
国慶節期間の休業のお知らせ
平素よりご愛顧頂きまして誠にありがとうございます。
国慶節の期間中（10月1日～7日）は、誠に勝手ながら休業とさせて頂きます。
なお、9日（土）は通常営業致します。
何卒ご了承頂きますよう宜しくお願い申し上げます。
