芝田 優巳（しばた ゆうじ）
㈱シノケングループ 経営企画部 海外事業室 課長。
不動産鑑定士、税理士。上海在任歴4年。
早稲田大学大学院商学研究科修了。
野村不動産㈱でオフィスリーシング、都市開発コンサルティングなど、あおぞら銀行（旧日本債権信用銀行）で不動産鑑定評価、不動産投資分析、企業財務分析などを行った後、2006年から上海で中国不動産ビジネスに関わる。
中国では、不動産コンサルティング会社で不動産市場調査、鑑定評価、不動産投資コンサルティング業務、JVのアレンジメントなどを経験。昨年、㈱シノケングループに入社し、中国不動産投資コンサルティングなどを行う一方、中国人向け日本不動産投資コンサルティング業務も行うなど、現在は、日中両国の不動産ビジネスに携わっている。（記事に関するお問い合わせ、感想、取り上げて欲しい話題、中国ビジネスに関するお問い合わせなど、y-shibata@shinoken.co.jp までご自由にご連絡ください）
上海通信８月号記事
最後の一等地へ投資した中国不動産企業
上海随一の観光エリア外灘
上海に旅行に来られる方が、必ず訪れると言っても良い程の上海随一の観光エリアがあります。それは、外灘（ワイタン。英語名は、Ｔｈｅ Ｂｕｎｄ）というエリアです。
外灘は、上海の浦東地区と浦西地区を２分するように流れる黄浦江の西側を走る全長約１Ｋｍほどのエリアです。
このエリアは、１９世紀から２０世紀前半まで続いた上海租界地の中心でもありました。
当時建築された５０数棟の西洋式建築物が今でも残っており、かつては上海の政治・経済・文化の中心地であったことから、重厚で厳かな銀行・官公庁関連の建物が立ち並んでいます。
建物内には、レトロな雰囲気を生かして作られたオシャレなバーやレストランも多く、また、最近では、建物の１階にジョルジオ・アルマーニ、カルティエなどといったブランドショップが入居する例が増え、観光スポットとしてのみならず、高級ショッピングエリアとしても注目されています。
黄浦江の西側にある外灘の対岸には、陸家嘴金融地区があり、外灘からは、陸家嘴の高層ビル群を臨むことができ、外灘は、１年中、観光客で賑わっています。かつて東洋のパリとも評されていた頃の西洋式建築群と陸家嘴エリアの近未来的な高層ビル群のコントラストは、世界にまれに見る風景だと思います。
外灘には、昨年、香港上海ホテルズ（ＨＳＨ）が運営するペニンシュラホテル上海（Ｔｈｅ Ｐｅｎｉｎｓｕｌａ Ｈｏｔｅｌ Ｓｈａｎｇｈａｉ）がオープンしています（ペニンシュラホテルとしては世界で９軒目です）。ペニンシュラホテルが建てられた場所は、元イギリス領事館があった場所です。ここは、外灘源とも言われ、言わば、外灘発祥の地でもありました。ＨＳＨは、２０世紀前半までは、上海で４軒のホテルを運営していたことから、故郷への凱旋とも言われ、注目が集まりました。
ペニンシュラホテル上海から、陸家嘴の高層ビル群が臨めることから、立地コンセプトは、中環（セントラル）の高層ビル群を臨めるペニンシュラ香港と同じと言っても良いかもしれません。
外灘の貴重な開発用地に集まる注目
今年の２月、外灘の南にある開発用地が９２億２,０００万元（約１,２５０億円）で落札されました。この開発用地は、敷地面積４５,４７１.９㎡の上海外灘国際金融サービスセンター（８－１区画）と呼ばれるエリアです。このエリアには、オフィスビルや商業施設など、２７万㎡の建物が建てられる計画になっています。
落札価格は過去最高額で、新たに上海で｢地王｣（土地競売で、過去最高額で落札したデベロッパーのことをこう呼びます）が出現したと、マスコミでもこぞって取り上げられました。
落札したのは、不動産開発・投資を中心に、旅行関連業も展開する香港メインボード上場企業である上海証大房地産有限公司（Shanghai Zendai Property Ltd ）傘下の｢上海証大置業有限公司｣という不動産会社です。この競売には４社が参加しましたが、競売の様子がテレビでも放映されるなど、大きな話題となりました。
競売で落札されたと書きましたが、日本と中国では、｢競売｣という概念が異なります。
中国では、土地が国のものであることはご存知の方も多いことと思いますが、土地（正確に言えば土地使用権）を新たに供給する際には、｢競売｣という形を取るのが原則です。従い、新たに土地が供給されるような場合には、日本のように所有者（中国では国家）と購入希望者が相対で価格を決めることはありません。
また、土地使用権売買で特徴的なのは、規模が大きい（金額が大きい）ということです。従い、実力のあるデベロッパーでないと競売には参加することすらできません。逆に、実力には疑問符が付いても、デベロッパー以外の資金力のある企業が競売に参加し、落札する例もあります。
以前、ＪＶのアレンジメントをしていた頃、ある香港系デベロッパーに、１０万㎡（地上５０数階建）の複合ビルを建設できる広州市の一等地のプロジェクトを紹介したことがありました。先方からは、１０万㎡では小さすぎて話にならない、最低でも１００万㎡は欲しいと言われて唖然としたことを覚えています。しかし、冷静に考えると、実際、この企業は大連市で３００万㎡以上の開発をする計画を発表していたので、担当者が話していたことは決して大げさではないと感じたものです。
このような豊富な資金力のある企業が高額で落札してきた結果、土地価格、ひいては住宅価格を上昇させたとして、３月中旬には、国有資産監督管理委員会は、不動産を本業としない中央政府直轄国有企業78企業グループに対し、不動産事業からの撤退を命じました。撤退を命じられた企業には、中国石油大手の中国石油化工（シノペック）、中国海運大手の中国遠洋などが含まれています。中国メディアは、78社が保有する不動産・土地使用権の簿価は１,０００億元（約１兆３,５００億円）前後あり、これらの土地が一度に放出されれば、中国の不動産市場が値崩れを起こす可能性もあると報道しています（この報道のとおりになれば、今年の秋頃には、バーゲンセールが始まるかもしれません）。
外灘最後の一等地を譲り受けた中国企業
６月の中旬、外灘最後の一等地と言われていた開発用地の権益の一部を、中国企業が購入しました。正確に言えば、開発権を有している会社の株式の約６割を譲り受けたのですが、このＮＥＷＳも、前述した｢地王｣ほどではないものの、大きく取り上げられました。
この開発用地は、外灘２０４区画と呼ばれるエリアで、敷地面積が２２,４６５㎡あり、、オフィス・商業施設・ホテルなど建築が可能なエリアです。
購入したのは、ＳＯＨＯ中国有限公司（SOHO China Ltd.以下、ＳＯＨＯ中国と言います）というデベロッパーです。２０４区画全体で１８９,０００㎡（内、地上面積は１１２,３１２㎡）の建物が建てられる予定ですが、このうち、株式譲渡により、８１,０００㎡（内、地上面積６９,０００㎡）の建物を開発できる権利を得ました。
ＳＯＨＯ中国は、香港メインボードに上場し、主に、北京で不動産開発を行っている中国大手不動産企業です。
２０４区画は、前述した８－１区画よりも外灘中心部に近いエリアに位置します。それだけでなく、豫園（明代に造られた、400年以上の歴史を持つ古典庭園。外灘と並ぶ上海の観光スポット）にも近く、陸家嘴の中心エリアを臨むことができる立地の良さがあります。ちなみに、２０４区画の対岸には、台湾系のデベロッパーが開発した湯臣一品（ＴＯＭＳＯＮＲＩＶＩＥＲＡ）という超高級マンションがあります。販売単価は、建築面積ベースで１５万元/㎡（約２００万円/㎡）で、東京の高級マンションを上回ります。部屋面積は、４００～１,２００㎡ですから、総額は６,０００万元～１億８,０００万元（約８億円～２４億円）です。いかに高級なマンションであるかがお分かりいただけると思います。
２０４区画譲渡のＮＥＷＳが注目されたのは、外灘の最後の一等地であったからのみではありません。開発権を有する会社の株を譲り受けたのが、ＳＯＨＯ中国であったからです。
ＳＯＨＯ中国は、北京でＳＯＨＯビル（複合施設）を多数建設し、成功を収めている企業です。ＳＯＨＯとは、皆様ご存知のように、元々はsmall office/home office を意味しますが、ＳＯＨＯ中国が北京で展開するＳＯＨＯビルは、一般的なＳＯＨＯのイメージとは異なるものです。ＳＯＨＯビルは、どれも個性的です。中には、日本でも有名な国際的な建築家である隈健吾氏が設計したものもあります。ＳＯＨＯビルは、いわゆるＳＯＨＯとしての機能だけではなく、商業施設も擁し、ファッション性も備えています。ＳＯＨＯビルに住むことは、若い人達への最新のライフスタイルの提案でもあり、北京ではこの提案が受け入れられていると言えます。
ＳＯＨＯ中国による上海不動産投資
ＳＯＨＯ中国は、これまで北京を中心に開発を進めていたのですが、昨年の８月に、上海中心部にある高層ビル｢東海広場｣をモルガンスタンレーから購入しました。これを足がかりに、上海進出を図ったのです。東海広場の購入により、ＳＯＨＯ中国が潤沢な資金力を誇示したことや、これだけの規模のアセットを中国国内企業が購入したことは、市場に大きなインパクトを与えました（これまでは、モルガンスタンレー、ゴールドマンサックスなどといった外資系企業が上海の不動産に投資していたことが多かったのですが、これを機に、中国国内企業による不動産投資が目立つようになりました）。
東海広場は、５２階建てのオフィスビルです。２００６年４月までは不良債権としてポツンと建っていたものをモルガンスタンレーが２億５,０００万ドル（約１９億元）で購入し、竣工させたものです。不良債権と言っても、外壁の一部と内装ができていなかっただけで、５２階までは建てられていましたので、非常に目立つ建物でもありました。モルガンスタンレーが購入するまでは、５２階建てで規模が大きいこともあり、あのビルはこのまま不良債権として残ってしまうのではないかとさえ言われていました。ちなみに、ＳＯＨＯ中国が東海広場を購入した価格は２４億５,０００万元（約３３０億円）ですから、売却したモルガンスタンレーは、不良債権を竣工させるまでに要した内装工事費用などを差し引いても３、４億元のキャピタルゲインを得たことになります。
東海広場を購入した際、ＳＯＨＯ中国の代表である潘石屹氏は、上海に進出する理由を、上海は北京と共に成熟したエリアであるだけでなく、上海のオフィス、リテールは、住宅と比較してまだ価格が安いうえに、大きな滞在力があると話しており、次にどんなアセットへ投資するのかに注目が集まっていたのです。
ところで、話は少しそれますが、中国では、土地の価格が低いのか高いのかについては、日本のように、土地面積当りの単価で表示する習慣はありません。
通常は、楼面地価と言って、総建築面積当りの単価で表示します。
８－１区画の楼面地価が、３４,１００元/㎡であったのに対し、ＳＯＨＯ中国が購入した２－１区画の楼面地価は３２,６００元/㎡でした。昨年度の上海の住宅地の平均楼面地価は７,２３０元/㎡でしたので、この水準と比較すれば、外灘エリアの二つの楼面地価水準がどの程度の水準であるかお分かりいただけるかと思います。
ＳＯＨＯ中国の役員のひとりは、２０４区画の楼面地価は、購入する価格としては非常に妥当な価格であるとコメントしています。この価格は、ＳＯＨＯ中国が、この区画を譲り受ける為に譲渡主サイドと度重なる交渉を経たうえで成立したものであるようなので、苦労の末成立した価格に大変満足しているようにも思えます。私の目から見ても、このエリアのロケーションから考えると、この価格は決して高くはなく、むしろ安いくらいの価格であると感じます。
ＳＯＨＯ中国の役員は、このエリアの商業施設の現在の賃料水準は、専有面積ベースで約４０～５０元/㎡・日であるが、２０４区画プロジェクトが完成する予定の２０１３年下半期には、まだまだ賃料は上昇するであろうと予測しています。
ＳＯＨＯ中国の投資スタンス
数ヶ月前、ＳＯＨＯ中国の代表である潘石屹氏は、投資するならば北京より上海が良く、現在のところ、上海への投資額は会社全体の１０％に満たないが、これから３、４年間は上海への投資を加速すると公表していました。今回の投資は、まさに狙いどおりの投資であったことでしょう。
潘石屹氏は、東海広場への投資と２０４区画への投資を明確に分けています。
東海広場は、上海中心部にあるオフィスであるのに対し、２０４区画は、周囲に交通の中枢とも言えるエリアや、豫園などがあり、旅行客など人の流れが多く、また、商業施設とオフィスなどの複合施設計画であるため、二つの異なるタイプの投資をしたと考えているのです。
上海での二つの異なるタイプの投資を経験したことで、ＳＯＨＯ中国は、自信を深めているようです。潘石屹氏は、２０４区画を譲り受けた後、現在ある１４０億元の現金のうち、昨年と同様に、今年も１００億元程度の投資をしたいとコメントしていました。また、現在、政府の発令した新政策の影響で住宅マーケットが影響を受け、成約量が落ちているのは明らかであり、成約価格も下落する可能性がある一方で、新政策の商業不動産への影響は大きくないので、今後は、良い商業施設に投資したいとコメントしています。
ＳＯＨＯ中国が、次にターゲットにする上海の商業不動産が何なのかに注目したいと思っています。
